Document LTM36,015,497
Doctrine
PREVIOUS NOTES
NOTAS PARA LA VIGÉSIMA PRIMERA EDICIÓN
Con el mismo propósito de siempre, de mantener actualizada la obra, se incluyen, en esta Edición, algunas referencias a nuevas disposiciones que, en uno u otro sentido, guardan estrecha relación con el estudio de los Contratos.
Sea de advertir que la Ley 1996 de 2019, en el artículo 57, establece que los impúberes son los únicos incapacitados para celebrar actos jurídicos con el efecto de producir la nulidad absoluta; y esto impone necesariamente que en todos los pasajes del texto, en que se haga referencia al punto de la capacidad, deba tenerse de presente o incorporarse con esa nueva precisión normativa.
La Ley 1996 va más allá, al establecer el régimen para el ejercicio de la capacidad legal de las personas mayores de edad, con discapacidad, y al regular el acceso a los apoyos convencionales o judiciales que puedan requerirse, partiendo de la noción de que toda persona con discapacidad es sujeto de derecho y, por consiguiente, tiene capacidad legal, sin distinción alguna, para celebrar contratos.
Del mismo modo, se debe saber que la Ley 1996, en su artículo 57, dispuso la modificación del artículo 1504 del Código Civil, en los siguientes términos: “Incapacidad absoluta y relativa. Son absolutamente incapaces los impúberes. Sus actos no producen efecto alguno ni aún obligaciones naturales y no admiten caución. Son también incapaces los menores púberes. Pero la incapacidad de estas personas no es absoluta y sus actos pueden tener valor en ciertas circunstancias y bajo respectos determinados por las leyes. Además de estas incapacidades hay otras particulares que consisten en la prohibición que la ley ha impuesto a ciertas personas para ejercer ciertos actos”.
También se aborda en esta edición el punto de la garantía que, ahora, debe dar el constructor o enajenador de vivienda nueva, de responder de los perjuicios patrimoniales que se le causen al comprador con ocasión de la construcción, por virtud de la Ley 1796 de 2016, en aquellos eventos que se relacionan con el numeral 3 del artículo 2060 de Código Civil.
De igual manera, se mantiene, en esta edición, el fin de presentar las recientes de decisiones judiciales, particularmente de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, para que el lector observe y repare el correspondiente desenvolvimiento y desarrollo jurisprudencial.
EL AUTOR
NOTAS PARA LA VIGÉSIMA EDICIÓN
Al entrar a regir en su totalidad el Código General del Proceso, los comentarios que se hicieron en la edición anterior, sobre citas al Código de Procedimiento Civil, deben guardar relación con la situación actual, en cuanto han de aplicarse las normas de aquel ordenamiento al entrar a regir plenamente. Claro que la lectura deberá hacerse en armonía con los textos legales de procedimiento vigentes en su momento, con la reiteración de la actual prevalencia del Código General del Proceso.
Entonces, el lector deberá tener en cuenta los preceptos adjetivos mencionados en esta edición, para la comprensión y actualización de las citas de los textos legales procedimentales; por eso no se eliminan ni se prescinde de ninguno de ellos.
Igualmente, se incluyen comentarios al Estatuto del Consumidor (Ley 1480 de 2011) por la indiscutible relación con los contratos que aquí se tratan, particularmente con la compraventa y, en cierta medida, con la prestación de servicios. Hay que admitir qué normas o disposiciones de ese estatuto, desde el punto de vista del consumidor como comprador o como a quién le prestan servicios, deben considerarse apropiadas para una integración de este texto, especialmente en el ámbito de la obligación de garantía. Claro que la ley regula aspectos concernientes con derechos y obligaciones del productor o proveedor cuando funge como vendedor, que es el material normativo básico a tenerse en cuenta, y no a la totalidad del articulado que se extiende a proteger, promover y garantizar la efectividad y el libre ejercicio de los derechos de los consumidores.
En pocas palabras, para estar acorde con la temática que interesa en el estudio de los contratos que se tratan en este texto, los comentarios serán puntuales y no comprende la totalidad del Estatuto del Consumidor. Las referencias se hacen para que exista, por parte del lector, un conocimiento de Ley 1480.
Con el mismo propósito de las ediciones anteriores de actualización doctrinal se incluyen algunas sentencias de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, sin excluir ninguna, pues para el autor resulta de indiscutible importancia conocer el pasado y el presente de la jurisprudencia.
En esta edición se eliminan o reemplazan los comentarios, aproximadamente 29 páginas, al régimen de congelación de precios de arrendamiento que por muchos años, a partir de 1956, rigió las relaciones de arrendador y arrendatario sobre inmuebles urbanos. Ese material se mantuvo como elemento de información de la compleja situación creada con ocasión de la regulación que, por mucho tiempo, impuso el Gobierno Nacional. Por eso, al prescindirse de todas las páginas, que anteriormente mostraban el azaroso trayecto recorrido por la legislación de arrendamiento, el lector concretará ahora su estudio a la legislación vigente, para vivienda urbana, con apoyo en la Ley 820 de 2003. Separada de la legislación aplicable al arrendamiento de oficinas, consultorios, etc. Los que recurran a las ediciones anteriores convendrán que el escrito doctrinario allí contenido, y suprimido o reemplazado, se convierte en medio de información o de historia de un pasado normativo de compleja aplicación.
Esta VIGÉSIMA EDICIÓN colma de satisfacción al Autor, tanto por el número de ediciones, hasta ahora alcanzado, como por cumplir con el propósito de entregar material de estudio y de lectura doctrinal de interés para profesionales y estudiantes de Derecho, en temas de los principales contratos. El esfuerzo de actualización ha sido constante en las ediciones anteriores, y esta no se escapa, aunque la incorporación de jurisprudencia, doctrina de autores y leyes ha sido en menor escala en esta edición por el hecho del reducido material a considerarse.
NOTAS PRELIMINARES DE ANTERIORES EDICIONES
En 1973 se publicó la primera edición de esta obra; prácticamente, entraba a regir la totalidad del articulado del Código de Comercio expedido el 27 de marzo de 1971. De ahí la insistencia en plantear la adecuación del estudio de las figuras contractuales civiles y comerciales. Y lo dicho, en ese entonces, que se plasma en los Aspectos Generales de la obra, adquiere mayor relevancia: la necesidad de unificar las normas sobre obligaciones y contratos, ante el resultado negativo de una dicotomía dispositiva que lejos de afianzar la legislación contractual ha servido para dejar o sembrar una perniciosa inseguridad jurídica.
Parece ser que los estudiosos de estas materias, civilistas y comercialistas, están de acuerdo con formular un planteamiento de unificación de las obligaciones y contratos de los particulares. Saludable perspectiva. La regulación única y no la legislación dual, es la que debe ser reconocida en el ordenamiento privado.
En verdad, con la vigencia del nuevo estatuto de la contratación administrativa (Ley 80 de 1993), la unificación normativa exige una pronta respuesta, puesto que dicha ley, expresamente dispone que, a los contratos estatales, es decir, aquellos que celebren las entidades señaladas en el artículo 2º de esa ley, les serán aplicables las normas civiles y comerciales en lo que no esté regulado por ella. En otras palabras: si las normas sobre las cuestiones civiles y comerciales mantienen marcadas diferencias, la aplicación de los textos sustanciales respectivos pueden prestarse, asimismo, para crear dificultades, en su adopción, en la contratación administrativa.
Hablando de la contratación estatal, es oportuno hacer algunas precisiones desde ahora. Las normas civiles y las comerciales, por lo expuesto en líneas pasadas, adquieren especial importancia, por ser de pleno recibo, en los contratos que celebran las entidades estatales, salvo en lo que expresamente esté regulado en la Ley 80 de 1993, entre otros aspectos puntuales: en las cláusulas excepcionales al derecho común, o sea, interpretación, modificación y terminación unilaterales, la caducidad, el sometimiento a las leyes nacionales, para los contratos que tengan por objeto el ejercicio de una actividad que constituya monopolio estatal, la prestación de servicios públicos o la explotación y concesión de bienes del Estado y los de obra o que se pacten en los contratos de suministro y de prestación de servicios; los principios de transparencia, economía y responsabilidad, del proceso de selección y de licitación y de ciertas reglas atinentes a la formación de los contratos; las nulidades; la responsabilidad contractual.
Todo lo anterior, permite precisar dos aspectos. En primer lugar, actualizar los puntos tratados en las ediciones anteriores, sobre la contratación administrativa, bajo el régimen del Decreto 222 de 1983, pero, comentado en pasado, se dejan las líneas referidas a este estatuto. En segundo lugar, llegar a la Ley 80 de 1993 para hacer otros comentarios con vista a la importancia de las reglas de la contratación privada en las relaciones obligatorias de naturaleza administrativa.
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CAPÍTULO VI
CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN
321. Definición e importancia
Ciertamente que el contrato de construcción no es otra cosa que el de confección de obra material referida a la labor de construcción de edificios por un precio único prefijado. Así lo tiene entendido el inciso primero del artículo 2060 del Código Civil. Sin embargo, el precio puede variar de contenido cuando las partes (quien encarga la obra y el empresario o artífice) convienen en una contraprestación en relación directa con la obra. Claro está, que si el empresario se limita a la construcción de un edificio con dineros de quien encarga la obra, también se puede hablar de contrato de construcción que no se acopla a la preceptiva del artículo 2060 sino a las generales del contrato de obra.
El incremento de la construcción en los grandes núcleos urbanos hace este contrato de aplicación permanente. Los grandes y pequeños edificios que se levantan en las ciudades imprimen importancia a este negocio jurídico, y que sin ser típico ha adquirido mucha actualidad y que requiere una reglamentación más amplia y acorde con esa misma trascendencia.
Precisamente, las asociaciones o gremios profesionales del ramo (Sociedad Colombiana de Arquitectos y Sociedad Colombiana de Ingenieros) se han encargado de fijar, para sus afiliados, reglas sobre los alcances de la prestación de los servicios profesionales, que mucho tienen que ver con las construcciones. Pero la eficacia de esas disposiciones es relativa frente a terceros, a quienes no les obliga las normas internas de las asociaciones de profesionales. Es un régimen de carácter interno, sin implicaciones para terceros, salvo que al celebrarse un contrato de construcción se incluyan cláusulas referentes a la aplicación de las reglas que sobre el particular han adoptado los gremios profesionales. En estos casos, siendo el contrato una ley para las partes, los contratantes pueden dirigir sus relaciones mediante el imperio de condiciones especiales, como serían, para este caso, las emanadas de las asociaciones profesionales.
Dentro del concepto del artículo 2060, parte primera, se distinguen dos aspectos: 1) La obra encargada debe ser por la totalidad, y 2) El precio debe ser único, prefijado por los contratantes, bien en sentido general de la obra, ora de acuerdo con las unidades de medidas de la obra.
322. Inalterabilidad del precio
Al celebrarse un contrato de construcción, en las condiciones anotadas, el precio resulta inmodificable por alzas en los materiales o haber encarecido los jornales, o por haberse hecho agregaciones o alteraciones al plan primitivo, salvo que se hubiese pactado en el contrato un precio particular por las agregaciones o alteraciones, como también si se dejare una cláusula de reajuste de precio por concepto del encarecimiento de los materiales o de los jornales. Para que sea viable, por tanto, una modificación en los precios del contrato, se requiere que las partes dejen abierta una especie de cláusula de previsión y revisión, en razón tanto por el cambio de los planes originales de la construcción como por fenómenos permanentes de alzas en los precios de los materiales o de valores salariales para los trabajadores que se empleen en la obra.
Entonces, si en el contrato de construcción no se dice nada sobre las posibilidades de modificación del precio, éste resulta inalterable, aun cuando las circunstancias posteriores sean desfavorables o favorables para el empresario o artífice.
323. Reajuste excepcional del precio
El numeral 2º del artículo 2060 permite, a manera de excepción, un reajuste en el precio “si circunstancias desconocidas, como un vicio oculto del suelo, ocasionaren costos que no pudieron preverse”. Es decir, defectos de naturaleza intrínseca en el suelo sobre el cual ha de levantarse la edificación permiten una revisión en el precio, pero no de pleno derecho. Se requiere que el empresario se haga autorizar para ello por el dueño; y si éste rehúsa, podrá ocurrir al juez para que decida si ha debido o no preverse el recargo de obra, y fije el aumento del precio que por esta razón corresponda. No basta, en suerte, alegar la existencia del defecto en el suelo que afectó el costo en la construcción, se requiere su prueba. Y si el dueño de la obra se niega a reconocer el aumento en el precio, el empresario podrá demandar el pago, correspondiendo al juez calificar las circunstancias y fijar la prestación o remuneración.
324. Responsabilidad del empresario
Entregado el edificio, a satisfacción de quien lo encargó, pesa sobre el empresario la responsabilidad, que se extiende a un período de diez años subsiguientes a su entrega, si ofrece o amenaza ruina, en todo o en parte, o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer en razón de su oficio, o por vicios en los materiales; pero si los materiales han sido suministrados por el dueño, no habrá lugar a la responsabilidad del empresario sino de conformidad al artículo 2057, inciso final.
No es suficiente que el empresario haga entrega del edificio, que supone, en principio, la cesación de toda obligación cuando el dueño la recibe y la aprueba, sino que queda latente, dentro de los diez años siguientes a ese hecho, la responsabilidad sobre el perecimiento o amenaza de ruina por defectos en la construcción o por vicio en el suelo o en los materiales empleados en la obra que han debido prever tanto el empresario como las personas empleadas por él.
Por eso, el numeral 4º del artículo 2060 dispone que: “El recibo otorgado por el dueño, después de concluida la obra, sólo significa que el dueño la aprueba, como exteriormente ajustada al plan y a las reglas del arte, y no exime al empresario de la responsabilidad que por el inciso precedente (se refiere a la derivada por vicio de construcción o por vicio del suelo o por vicio de los materiales) se le impone”. El finiquito de recibo de obra no implica que el empresario se exonere de la responsabilidad que contrae de garantizar por diez años la obra que amenace ruina o perezca por defectos tanto en la construcción, como por vicios en los materiales. El recibo que otorgue el dueño de la obra en manera alguna tiene poder liberatorio frente al empresario. Subsiste la obligación si se colman los supuestos enunciados en el numeral 3º del artículo 2060.
Del mismo modo, cuando las partes establecen en el contrato una cláusula especial de garantía de estabilidad de obra, generalmente por un período corto, de uno o dos años, no quiere significar que cese la obligación que la ley civil le impone al empresario. La convención de garantía tiene un efecto directo: concederle al dueño de la obra la posibilidad de accionar con fundamento en la garantía que ofrezca el empresario si la obra no reúne las condiciones generales del contrato. Es, ciertamente, una obligación convencional.
Y la obligación convencional señalada no puede modificar la que legalmente corresponde al empresario de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2060. No se deben, por tanto, confundir. La contractual tiende a la estabilidad de la obra, con un concepto general, participa, apenas, de las condiciones advertidas por defecto en la construcción o en los materiales, que degenere en un perecimiento de la obra o en una amenaza. Claro está, que si en un momento dado se pueden armonizar, no podrá el dueño exigir el cumplimiento de ambas obligaciones; deberá decidirse por escoger entre la convencional o la legal.
Además, las partes no pueden recortar el plazo de diez años que la ley establece para que el dueño de la obra ejerza garantía nacida del contrato de construcción, regulada por el artículo 2060. Otra cosa sería si dijera, la norma en cita, que las partes pueden reducir el plazo de garantía o se expresara en el sentido que la garantía es hasta por diez años, ya que dejaría abierta la oportunidad de disminuirse el término legal por voluntad de los contratantes. En si la prescripción de las acciones que tiene el dueño de la obra nacida de la garantía de que trata el numeral 3º del artículo 2060 queda sometida a las reglas generales de la materia.
325. Responsabilidad frente a los obreros
De conformidad con el numeral 5º del artículo 2060 “Si los artífices u obreros empleados en la construcción del edificio han contratado con el dueño directamente por sus respectivas pagas, se mirarán como contratistas independientes, y tendrán acción directa contra el dueño; pero si han contratado con el empresario, no tendrán acción contra el dueño sino subsidiariamente y hasta concurrencia de lo que éste debía al empresario”.
Sin embargo, el artículo 34 del Código Sustantivo del Trabajo que es norma de aplicación preferencial por cuanto reglamenta de manera especial el régimen obrero-patronal, dispone que la responsabilidad del dueño frente a los obreros que intervengan en la ejecución de la obra no será subsidiaria sino solidaria. Reza el artículo prenombrado: “Son contratistas independientes y, por tanto, verdaderos patronos de sus trabajadores y no representantes ni simples intermediarios, las personas que contraten la ejecución de una o varias obras o labores en beneficio ajeno, por un precio determinado, asumiendo todos los riesgos, para realizarlas con sus propios medios y con libertad o autonomía técnica y directiva. Pero el beneficiario del trabajo, dueño de la obra o base industrial, a menos que se trate de labores extrañas a las actividades normales de su empresa o negocio, será solidariamente responsable con el contratista por el valor de los salarios y de las prestaciones e indemnizaciones a que tengan derecho los trabajadores, solidaridad que no obsta para que el beneficiario estipule con el contratista las garantías del caso o para que repita contra él lo pagado a esos trabajadores”.
Entonces, el dueño de la obra, bien sea que contrate directamente con los obreros que se empleen o que sea el empresario el que contrate a los trabajadores, subsistirá solidariamente la responsabilidad del dueño. En consecuencia podrán los obreros accionar contra uno o contra otro, o contra ambos. En ese sentido la regla civil sufre una modificación por lo estatuido en el Código Sustantivo del Trabajo.
326. Extensión del artículo 2060
El artículo 2061 hace extensivo las reglas 3ª, 4ª y 5ª del artículo 2060, a los arquitectos que se encargan de la construcción de un edificio como tales. Es decir: sobre la responsabilidad de los diez años a que aludimos anteriormente, la eficacia del recibo que otorgue el dueño y la relación laboral con los obreros que se empleen en la construcción, son siempre atinentes a la actividad profesional del arquitecto, sea cual fuere la modalidad de la construcción o de la participación en la misma. En cambio, si el arquitecto contrata como cualquier empresario, no sólo son aplicables las reglas 3ª, 4ª y 5ª del artículo 2060 sino también las correspondientes a los numerales 1º y 2º por asimilarse al contratista común.
327. Terminación del contrato por muerte del empresario
Todos los contratos para la construcción de una obra se resuelven (dice el artículo 2062 cuando quiere decir se terminan) por la muerte del artífice o del empresario. El pago se hará en proporción a los trabajos realizados y en consideración al precio total de la obra. Así que el dueño estará obligado a cubrir a los herederos del empresario el valor de la obra ejecutada al momento de su muerte, para lo cual bastará calcular el trabajo frente al precio global. Del mismo modo, se le impone al dueño pagar el valor cuando existan trabajos y materiales preparados que puedan ser utilizados para la obra contratada. El dueño las recibirá y abonará el importe correspondiente.
La muerte del que encargó la obra no pone fin al contrato. El empresario se entenderá, por tanto, para todos los efectos contractuales, con los herederos de aquél.
Interesante formular, en esta edición, unas notas a la Ley 1796 de 2016, que regula ahora la protección al comprador de vivienda nueva, en cuanto el artículo 8 dispone que dentro de los diez años siguientes a la expedición de la certificación técnica de ocupación de esa clase de bien llegase a ocurrir alguna de las situaciones de las contempladas en el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil, el Constructor o Enajenador están obligados a cubrir los perjuicios patrimoniales que se causen a los propietarios que resulten afectados en la construcción.
El parágrafo del artículo 8 le impone al constructor o al enajenador de vivienda nueva el deber de amparar los perjuicios bien con su patrimonio o con garantías bancarias, productos financieros o seguros. Y esto último, precisamente, ha sido reglamentado por el Decreto 282 de 2019.
Cuando se presente alguna de las situaciones del artículo 2060 del Código Civil, o sea de edificio en ruina, amenaza de ruina, vicio de construcción, vicio de los materiales, se podrá hacer efectivo alguno de los amparos que se constituya respecto de vivienda nueva bajo el mecanismo previsto en las normas en comentario.
Los mecanismos de amparo previstos en la ley no cubrirán: los daños extra patrimoniales y/o corporales; los daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes; los daños causados a bienes muebles; los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de haber sido expedido el Certificado Técnico de Ocupación por parte del supervisor técnico independiente, salvo aquellas obras efectuadas para subsanar defectos de la edificación por ruina o amenaza de ruina derivada de algunas de las causas previstas en el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil; los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento o mantenimiento inadecuado de la edificación; los daños originados por incendio, terremoto, inundación, asonada, motín, explosión y en general por agentes externos; los daños a los inmuebles por destinación, los inmuebles que no son considerados como construcciones, tales como los árboles, y las construcciones provisionales.
El mecanismo de amparo de perjuicios patrimoniales deberá ser constituido como máximo dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la fecha de expedición del certificado técnico de ocupación.
Además, el mecanismo de amparo escogido por el constructor o el enajenador de vivienda nueva deberá cumplir con los requisitos legales y con las condiciones de vigencia, permanencia, liquidez y suficiencia establecidas en el Decreto 282.
En la escritura pública de transferencia de vivienda nueva se deberá señalar la información básica del mecanismo de amparo de la entidad otorgante, valor y vigencia, así como la acreditación de la constitución y pago del mecanismo de amparo.
Tratándose de las construcciones desarrolladas por etapas o unidades estructurales independientes, al igual que la certificación técnica de ocupación, el mecanismo de amparo podrá ser constituido por cada unidad estructural independiente.
El mecanismo de amparo, constituido por el constructor o el enajenador de vivienda nueva, deberá cubrir eventos que ocurran dentro de los diez (10) años siguientes a la fecha de expedición del respectivo Certificado Técnico de ocupación.
El mecanismo de amparo presentado por el constructor o el enajenador de vivienda nueva se hará efectivo, por parte del propietario inicial o los sucesivos propietarios que se vean afectados por el estado de ruina o amenaza de ruina de la edificación durante el término de cobertura.
El mecanismo de amparo debe ofrecer condiciones de liquidez, entendida como la posibilidad de realizar el pago, reconstruir las soluciones habitacionales o realizar la intervención a que haya lugar para garantizar la estabilidad, habitabilidad y seguridad de las viviendas a los beneficiarios, en el término que establece la normativa vigente para cada mecanismo a partir de la reclamación.
Cuando proceda la reconstrucción o intervención de las viviendas, el término previsto por la normativa vigente para la liquidez de cada mecanismo, podrá prorrogarse hasta por doce (12) meses más, evento en el cual el constructor o enajenador de vivienda nueva o la entidad otorgante del mecanismo de amparo asumirá, durante este plazo, los gastos relacionados con arrendamientos temporales en que incurran los propietarios de las viviendas afectadas, hasta por un valor mensual de 1.5 SMMLV.
Jurisprudencia sobre construcción
Responsabilidad del constructor respecto de nuevos adquirentes
Sentencia de Casación Civil de 5 de junio de 2009
En consonancia con el Tribunal, ninguna duda cabe sobre que el artículo 2060, ordinal 3º del Código Civil, frente al dueño de la obra, regula la responsabilidad directa del constructor, definido en el artículo 4º de la Ley 400 de 1997, como el “profesional, ingeniero civil o arquitecto, bajo cuya responsabilidad se adelanta la construcción de una edificación”, o al tenor del artículo 1º de la Ley 1229 de 2008, como el “profesional, ingeniero civil, arquitecto o constructor en arquitectura o ingeniería, bajo cuya responsabilidad se adelanta una edificación”. La pregunta que surge es si el tercero adquirente de la misma, fundado en la garantía decenal allí mismo prevista, puede reclamar del empresario constructor los daños sufridos cuando el edificio “perece o amenaza ruina” como consecuencia de los vicios de la construcción, del suelo o de los materiales.
Sin mayores disquisiciones, la respuesta debe ser afirmativa, porque aparte de que la norma en cuestión, particularmente el ordinal tercero, no hace ninguna distinción, así se entronque, según su encabezado, con los “contratos para la construcción de edificios”, se entiende que como esa garantía se activa cuando el edificio pereciere o amenazare ruina, en todo o en parte, en los “diez años subsiguientes a su entrega”, causados por los vicios referidos, la responsabilidad del constructor durante ese lapso sigue siendo la misma, sin consideración a las mutaciones del dominio, puesto que, en últimas, por razones de seguridad se exige que los edificios se construyan con la estabilidad, solidez y la firmeza suficientes para evitar su ruina.
Por esto, algunas legislaciones atribuyen a los adquirentes o causahabientes del dueño de la obra, en protección del interés que precisamente tienen en la construcción, lo cual trasciende a la persona misma del contratante, una pretensión autónoma contra el empresario constructor, como se hizo ver en el cargo propuesto. Pero que otras no consagren expresamente esa responsabilidad, como la nuestra, no debe seguirse que no pueda reclamarse, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en la ley para el efecto, mucho más frente a hechos sensibles en la actualidad causados por el auge que ha tenido la actividad constructora y su comercialización.
Así que con independencia de otras acciones que pueda ejercitar el actual propietario del inmueble contra su vendedor, no cabe duda que tanto el dueño de la obra como aquel, según sea el caso, pueden beneficiarse de la garantía prevista en el artículo 2060, ordinal 3º del Código Civil, cuando el edificio perezca o amenace ruina en el término de diez años siguientes a su entrega, por vicios de la construcción, del suelo o de los materiales, porque se trata de una garantía indisoluble y temporalmente ligada al edificio que no desaparece por las enajenaciones que del mismo o parte de él se hagan.
Por lo tanto, como la garantía en cuestión pervive, durante cierto tiempo, al edificio, resulta claro que en el caso de ser vendido, esto igualmente involucra, mientras esté vigente, dicha garantía, pues en caso de activarse, el enajenante no podría hacerla valer por ausencia de interés. Desde luego que exteriorizados los vicios en mención, con incidencia en la estabilidad, solidez y firmeza de la edificación, quien sufriría los daños es el propietario final, de donde absurdo sería no permitirle disfrutar de esa prerrogativa, pese a ser al único que beneficia.
En consecuencia, por tratarse de una garantía legal, que cobija también los eventuales daños a terceros que no deriven ningún derecho del dueño de la obra, causados por la “ruina de una edificación”, pero únicamente cuando provienen de un “vicio de construcción”, que no del suelo ni de los materiales (art. 2351 del Código Civil), debe seguirse que siempre que se enajene un edificio o parte de él, la garantía en cuestión se transfiere automáticamente, para ser reclamada en el caso de que el edificio pereciere o amenazare ruina.
No se trata, por supuesto, de la transmisión de un derecho, como el de resarcimiento, sujeto a las normas de la cesión, porque para hablar de tal se requiere que la garantía decenal se haya activado, esto es, que el edificio se hubiere derrumbado o concretado la amenaza de ruina, de donde si esto no ha ocurrido en manos del contratante o dueño de la obra, es decir, antes de la enajenación, nada habría que ceder. Tampoco de una subrogación de los derechos de este contra el empresario constructor, como en alguna parte se insinúa, porque en ese evento se necesita, entre otros requisitos, de la existencia cierta e indiscutida de una obligación y de un tercero que la paga, y esto no es precisamente lo que se predica en el caso.
Precio en el contrato de obra
Sentencia de Casación Civil de 9 de noviembre de 2009
4.1.- La alternativa de solicitar el cumplimiento forzado de las obligaciones contractuales, inclusive con indemnización de perjuicios, la permite los artículos 870 del Código de Comercio 1546 del Código Civil, siempre y cuando el demandante hubiere cumplido con las obligaciones a su cargo o se haya allanado a cumplirlas en la forma y tiempo debidos (artículo 1609, ibídem).
El contrato que tiene por objeto la ejecución de una obra material, una vez realizada, con la aprobación del que la ordenó, en los casos en que el constructor aporta materiales, faculta a éste, como es natural entenderlo, para solicitar que se remunere su labor y a que se le restituyan los costos.
Si no se ha estipulado el valor del contrato, hipótesis dentro de la cual cabe la falta de acuerdo sobre los precios unitarios, pues esto equivale a aquello, el artículo 2054 del Código Civil, presume que por tal se entiende el que “ordinariamente se paga por la misma especie de obra, y a falta de éste, por el que se estimare equitativo a juicio de peritos”.
Responsabilidad en la construcción de edificio
Sentencia de Casación Civil de 7 de octubre de 2016
A los otros sujetos que participan en el proceso constructivo puede atribuirles la obligación de reparar los daños causados con su conducta, la cual es independiente de la que recae sobre la persona que, en definitiva, está a cargo de todo el proceso constructivo, frente a quien, ninguna de esas actuaciones impide perseguir el resarcimiento de los perjuicios ocasionados por vicios en la construcción, previa declaración de su responsabilidad civil, regulada únicamente por el numeral 3º del artículo 2060 y el canon 2351 del ordenamiento sustantivo de esa especialidad.
La primera de las citadas disposiciones, contenida en el capítulo VIII que versa sobre “los contratos para la confección de una obra material”, se encuentra inserta en el Título XXVI del Libro Cuarto referente al contrato de arrendamiento, en tanto la segunda está incluida en el Título XXXIV que trata sobre la “responsabilidad común por los delitos y las culpas”.
La regla mencionada del artículo 2060 establece: 3. Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los diez años subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción, o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer en razón de su oficio, o por vicio de los materiales, será responsable el empresario; si los materiales han sido suministrados por el dueño, no habrá lugar a la responsabilidad del empresario sino en conformidad al artículo 2041, inciso final (debió citarse el art. 2357).
Por su parte, el artículo 2351 preceptúa: Si el daño causado por la ruina de un edificio proviniere de un vicio de construcción, tendrá lugar la responsabilidad prescrita en la regla 3ª del artículo 2060.
Es innegable que la actividad de la construcción se desarrolla a través de distintas formas negociales que rebasan la hipótesis contemplada en la primera de las disposiciones citadas, en las cuales se encuentran otras personas que, en forma autónoma, desarrollan el proyecto constructivo, de ahí que a pesar de aludir ese artículo únicamente a la construcción de edificios por un precio único prefijado, la responsabilidad allí prevista, también llamada “decenal” se predica del constructor en general, con independencia tanto de la forma de pago del importe, como de que la obra no se haya realizado “por encargo” sino de manera independiente.
Luego, si una persona natural o jurídica se encarga de la construcción de bienes raíces y una vez edificados procede a venderlos, él también es responsable en los términos del numeral 3º del artículo 2060, de los daños que se causen al comprador en caso de que la cosa perezca o amenace ruina total o parcialmente en los diez años siguientes a su entrega, siempre que tal situación obedezca a vicios de la construcción, del suelo o de los materiales.
Tal es el caso del demandado, quien luego de construir las unidades habitacionales de la Urbanización X procedió a su enajenación, por lo que la responsabilidad derivada de la actividad de la construcción, se rige por lo estatuido en esa previsión normativa, de ahí que al concluirse por el sentenciador de la segunda instancia que era esa la llamada a regir la controversia, no incurrió en la transgresión que le endilgó el casacionista por aplicación indebida de dicho precepto.
Garantía decenal en el contrato de obra. Legitimación por activa
Sentencia de Casación Civil de 26 de julio de 2019
Como bien se dijo en el primer precedente, este artículo establece algunas pautas atinentes a los contratos para construcción de edificios, sin que en especial en la regla tercera ya transcrita, se haga alguna distinción acerca del titular de la garantía y de la acción de responsabilidad civil, a resultas de lo cual la del constructor y la garantía decenal allí contemplada, están dadas sin consideración al título del accionante, pues se evidencia que dicha regulación ampara intereses generales que exigen que las edificaciones cuenten con la solidez suficiente de modo que brinden confianza, a quien la habita, a los subadquirentes y a la comunidad. Por ello es que otras disposiciones, incluso administrativas, han venido a regular técnicamente la materia, todo en aras de esa aludida finalidad de estabilidad y solidez. Si ello es así, debe sin ambages señalarse que no queda circunscrita, por consiguiente, al mero ámbito del contrato de construcción de la edificación que regula las relaciones del constructor con el dueño de la obra, sino que esa garantía decenal y la responsabilidad subsecuente del constructor puede ser hecha valer por terceros adquirentes, sin que sea dable aducir el título (compraventa, fiducia mercantil, leasing, etc.) del cual deriva su derecho sobre el edificio como causa inmediata de pedir en el marco de una responsabilidad contractual, pues esta debe catalogarse de legal, como en el primer precedente se afirmó.
Es por lo demás, lo que la actual legislación, no aplicable a este caso, regula. En virtud del artículo 8º de la Ley 1796 de 2016 (Estatuto del Consumidor), “sin perjuicio de la garantía legal de la que trata el artículo 8º de la Ley 1480 de 2011, en el evento que dentro de los diez (10) años siguientes a la expedición de la Certificación Técnica de Ocupación de una vivienda nueva, se presente alguna de las situaciones contempladas en el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil, el constructor o el enajenador de vivienda nueva, estará obligado a cubrir los perjuicios patrimoniales causados a los propietarios que se vean afectados”.
Ese artículo 8º establece, en lo pertinente a este caso, que “para los bienes inmuebles la garantía legal comprende la estabilidad de la obra por diez (10) años, y para los acabados un (1) año”.
No sobra por lo demás dejar establecido que la denominada garantía decenal a que se refiere el numeral tercero del artículo 2060 del Código Civil significa que durante los diez años siguientes a la entrega corre a cargo del constructor la responsabilidad derivada de daños que en ese tiempo afloren, surjan o aparezcan en la edificación, que provengan de los vicios anotados en ese precepto y que generen su ruina total o parcial, actual o inminente (“amenaza”), entendiéndose por ruina la caída o destrucción por desintegración del edificio o de parte de él, y por edificio una obra del hombre que se adhiere permanentemente al suelo. Acerca de si la ruina supone sólo la desintegración actual o potencial de componentes estructurales del edificio y no los acabados, es hoy una circunstancia dilucidada según lo establecido en el transcrito artículo 8º de la Ley 1480 de 2011.
Responsabilidad legal derivada del contrato de construcción
Sentencia de Casación Civil de 1° de marzo de 2021
Como se recordará, el Tribunal estimó que las partes estaban atadas a un contrato porque, como se relata en el hecho primero de la demanda, R&P Construcciones Civiles EU edificó el Conjunto Industrial Porvenir II Etapa. Muy especialmente, aquel comportamiento de no contestar la demanda se erigió en un indicio grave de que esta empresa unipersonal en efecto sí estaba atada contractualmente. Como esto no fue atacado, resulta intangible en casación y, en consecuencia, queda vigente la comprobación del vínculo contractual, base para la aplicación de la responsabilidad —contractual.
Lo que la impugnante sí recriminó fue la autenticidad del acta aportada con la demanda, de la que dijo que no estaba suscrita por el representante legal de la demandada, sino por un tercero diferente del gerente, reparo por supuesto extemporáneo, desde luego que su tacha o desconocimiento debió haberse aducido en la contestación de la demanda (artículo 289 CPC).
Pero aún de llegarse a entender que estos dos elementos probatorios tenidos en cuenta por el Tribunal no ofrecen base firme para deducir la existencia de un contrato o vínculo jurídico previo y concreto entre la empresa unipersonal convocada y la persona jurídica surgida de la propiedad horizontal, es lo cierto que esta Corporación ha perfilado una jurisprudencia, que tiene la categoría de doctrina probable, atinente a que la responsabilidad civil del constructor por vicios en el suelo, en los materiales o en la construcción, a que hace referencia el artículo 2060 del Código Civil, es, más que contractual o extra contractual, de índole legal.
En el primero indicó:
“consonancia con el Tribunal, ninguna duda cabe sobre que el artículo 2060, ordinal 3º del Código Civil, frente al dueño de la obra, regula la responsabilidad directa del constructor, definido en el artículo 4º de la Ley 400 de 1997, como el “profesional, ingeniero civil o arquitecto, bajo cuya responsabilidad se adelanta la construcción de una edificación”, o al tenor del artículo 1º de la Ley 1229 de 2008, como el “profesional, ingeniero civil, arquitecto o constructor en arquitectura o ingeniería, bajo cuya responsabilidad se adelanta una edificación”. La pregunta que surge es si el tercero adquirente de la misma, fundado en la garantía decenal allí mismo prevista, puede reclamar del empresario constructor los daños sufridos cuando el edificio “perece o amenaza ruina” como consecuencia de los vicios de la construcción, del suelo o de los materiales.
Sin mayores disquisiciones, la respuesta debe ser afirmativa, porque aparte de que la norma en cuestión, particularmente el ordinal tercero, no hace ninguna distinción, así se entronque, según su encabezado, con los “contratos para la construcción de edificios”, se entiende que como esa garantía se activa cuando el edificio pereciere o amenazare ruina, en todo o en parte, en los “diez años subsiguientes a su entrega”, causados por los vicios referidos, la responsabilidad del constructor durante ese lapso sigue siendo la misma, sin consideración a las mutaciones del dominio, puesto que, en últimas, por razones de seguridad se exige que los edificios se construyan con la estabilidad, solidez y la firmeza suficientes para evitar su ruina” (CSJ SC de jul 5 2009, rad. nº. C-0800131030061993-08770-01).
En el segundo:
“Es innegable que la actividad de la construcción se desarrolla a través de distintas formas negociales que rebasan la hipótesis contemplada en la primera de las disposiciones citadas [se refiere la Corte al artículo 2060 del Código Civil], en las cuales se encuentran otras personas que, en forma autónoma, desarrollan el proyecto constructivo, de ahí que a pesar de aludir ese artículo únicamente a la construcción de edificios por un precio único prefijado, la responsabilidad allí prevista, también llamada «decenal» se predica del constructor en general, con independencia tanto de la forma de pago del importe, como de que la obra no se haya realizado «por encargo» sino de manera independiente.
Luego, si una persona natural o jurídica se encarga de la construcción de bienes raíces y una vez edificados procede a venderlos, él también es responsable en los términos del numeral 3º del artículo 2060, de los daños que se causen al comprador en caso de que la cosa perezca o amenace ruina total o parcialmente en los diez años siguientes a su entrega, siempre que tal situación obedezca a vicios de la construcción, del suelo o de los materiales” (CSJ. SC1 4426-2016 de oct. 7 2016, rad. nº. 41001-31-03-004-2007-00079-01)
En su último pronunciamiento, el tercero y que da origen a la doctrina probable, señaló:
“Como bien se dijo en el primer precedente, este artículo [se refiere la Corte a la regla 3ª del artículo 2060 del Código Civil] establece algunas pautas atinentes a los contratos para construcción de edificios, sin que en especial en la regla tercera ya transcrita, se haga alguna distinción acerca del titular de la garantía y de la acción de responsabilidad civil, a resultas de lo cual la del constructor y la garantía decenal allí contemplada, están dadas sin consideración al título del accionante, pues se evidencia que dicha regulación ampara intereses generales que exigen que las edificaciones cuenten con la solidez suficiente de modo que brinden confianza, a quien la habita, a los subadquirentes y a la comunidad. Por ello es que otras disposiciones, incluso administrativas, han venido a regular técnicamente la materia, todo en aras de esa aludida finalidad de estabilidad y solidez. Si ello es así, debe sin ambages señalarse que no queda circunscrita, por consiguiente, al mero ámbito del contrato de construcción de la edificación que regula las relaciones del constructor con el dueño de la obra, sino que esa garantía decenal y la responsabilidad subsecuente del constructor puede ser hecha valer por terceros adquirentes, sin que sea dable aducir el título (compraventa, fiducia mercantil, leasing, etc.) del cual deriva su derecho sobre el edificio como causa inmediata de pedir en el marco de una responsabilidad contractual, pues esta debe catalogarse de legal, como en el primer precedente se afirmó.
Es por lo demás, lo que la actual legislación, no aplicable a este caso, regula. En virtud del artículo 8º de la Ley 1796 de 2016 (Estatuto del Consumidor),
“sin perjuicio de la garantía legal de la que trata el artículo 8º de la Ley 1480 de 2011, en el evento que dentro de los diez (10) años siguientes a la expedición de la certificación Técnica de Ocupación de una vivienda nueva, se presente alguna de las situaciones contempladas en el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil, el constructor o el enajenador de vivienda nueva, estará obligado a cubrir los perjuicios patrimoniales causados a los propietarios que se vean afectados”.
INDEX
NOTAS PARA LA VIGÉSIMA PRIMERA EDICIÓN
NOTAS PARA LA VIGÉSIMA EDICIÓN
NOTAS PRELIMINARES DE ANTERIORES EDICIONES
Aspectos generales
Capítulo I CONTRATO DE COMPRAVENTA
1. Concepto
2. Alcance de la expresión ‘dar’ del artículo 1849
3. Necesidad de modificación
4. Definición de la compraventa comercial
CARACTERÍSTICAS
5. Concepto
a) Es bilateral
b) Es consensual
c) Es oneroso
d) Es principal
e) Es nominado
f) Es de ejecución instantánea
g) Es de libre discusión
REQUISITOS
6. Concepto
CAPACIDAD
7. Generalidades
INCAPACIDADES ESPECIALES
8. Concepto
9. Clasificación
10. En razón del parentesco
A. La venta entre cónyuges
11. Situación normativa actual
B. La venta entre padre e hijo de familia
C. Ampliación de la incapacidad
12. Efectos de esta prohibición
13. En razón del cargo que se ocupa
14. Efectos de esta incapacidad
15. Efectos de esta prohibición
16. Extensión de las inhabilidades en razón del cargo
17. Efectos de estas inhabilidades
18. Efectos de estas inhabilidades
19. En razón del vínculo legal o convencional
20. Efectos
21. Efectos
22. En razón de las conveniencias externas e internas del Estado colombiano
23. Incapacidades especiales en la compraventa comercial
24. Efectos
CONSENTIMIENTO
25. Generalidades
26. Restricciones
27. Prueba de la compraventa. Situación actual
28. La consensualidad en las ventas de vehículos automotores
29. Venta comercial de vehículos automotores
30. Compraventas solemnes
ARRAS
31. Antecedentes
32. Definición y clases
33. Arras penitenciales o de retractación
34. Efectos
35. Plazo y forma del retracto
36. Arras confirmatorias
37. Efectos
38. Presunción de arras de retractación o penitenciales
39. Críticas a la clasificación jurisprudencial de las arras
40. Las arras en la promesa de compraventa
41. Las arras en la opción de compra
42. Las arras en la compraventa comercial
DIVERSAS FORMAS DE EXPRESIÓN DE LA VOLUNTAD
43. Clases de ventas
GASTOS EN LA COMPRAVENTA
44. A cargo de quién corren los gastos
OBJETO
45. Generalidades
46. Definición y requisitos de la cosa vendida
47. Que la cosa pueda ser vendida
48. Venta de cosas embargadas
49. Que la cosa exista o se espere que exista
50. Falta parcial de la cosa vendida
51. Efectos
52. Que la cosa sea determinada y singularizada
COMPRA DE COSA PROPIA
53. Concepto y efectos
54. Incongruencias del artículo 1872
VENTA DE COSA AJENA
55. Concepto y efectos
56. Situaciones por la venta de cosa ajena
57. Venta de cosa ajena en materia comercial
PRECIO
58. Generalidades
59. Requisitos del precio
60. Que consista en dinero o parte en dinero y parte en otra cosa
61. Determinación o certeza del precio
62. Precio determinable
63. El precio debe ser serio y real
64. El precio en moneda extranjera
LESIÓN ENORME EN LA COMPRAVENTA
65. El justo precio en la compraventa
66. Naturaleza jurídica de la lesión enorme
67. Recuento histórico de la lesión enorme
68. Acción rescisoria por lesión enorme
a) Que se trate de inmuebles
b) Que no se trate de ventas hechas por ministerio de la justicia o en pública subasta
c) Que no se trate de ventas en contratos mercantiles
d) Que no se trate de un contrato aleatorio
e) Que después de celebrado el contrato no se haya renunciado a la acción rescisoria
f) Que no haya expirado el plazo para promover la acción
g) Que el bien objeto del contrato no se haya perdido en poder del comprador
69. Características de la acción rescisoria por lesión enorme
1ª. Es personal
2ª. Es de orden público
70. Prueba de la lesión enorme
71. Efectos de la acción rescisoria
Vigencia de la opción
a) Frente al comprador
b) Frente al vendedor
Momento para ejercer la opción
72. Extinción de la acción rescisoria
73. La lesión enorme frente a la promesa de contrato de compraventa y de esta precedida de aquella
74. El precio en la compraventa comercial
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
75. Generalidades
1. OBLIGACIÓN DE ENTREGAR LA COSA
76. Concepto
77. La obligación de entregar en materia comercial
78. Conservación de la cosa
79. Riesgos de la cosa vendida
80. Efectos de los riesgos
81. Prueba del caso fortuito
82. Deterioro y pérdida parcial de la cosa
83. Riesgos en las ventas de género
84. Riesgos en otras ventas
85. Venta a prueba
86. Los riesgos de la cosa vendida en materia comercial
87. Lugar de entrega de la cosa
88. Momento de la entrega
89. Efectos del incumplimiento en la entrega de la cosa
90. Desistimiento
1º. Por los antecedentes históricos
2º. Por el procedimiento
3º. Por la presunción de culpa en el vendedor
4º. Por los casos que están regulados
91. Cómo opera el desistimiento
92. El desistimiento en la compraventa comercial
93. Indemnización de perjuicios
94. Especial protección al vendedor
95. Qué comprende la entrega
96. Venta de un predio rústico
97. Venta de cuerpo cierto
98. Venta por cabida
99. Efectos de la venta por cabida
1ª. Cabida real mayor de la declarada
2ª. Cabida real menor de la declarada
100. Ventas de mercaderías
101. Expiración de estas acciones
102. Compatibilidad de acciones
103. Señalamiento de linderos
2. OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO O DE GARANTÍA
104. Generalidades
A) SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
105. Antecedentes
106. Requisitos del saneamiento
107. Alcances del saneamiento
108. Extensión del saneamiento
109. Acción de defensa
110. Acción de restitución del precio y de reparación de perjuicios
111. Cesación de la obligación de saneamiento
112. Características de la acción de saneamiento
a) Es indivisible
b) Es de orden privado
c) Es exigible de todos los vendedores
113. Saneamiento parcial
114. Sentencias frente a la pretensión del tercero
115. Prescripción de la acción
B) SANEAMIENTO DE VICIOS REDHIBITORIOS
116. Generalidades
117. Requisitos o calidades de los vicios redhibitorios
a) Haber existido al tiempo de la venta
b) Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso normal, o sólo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador la hubiere comprado a menos precio o no la hubiera comprado
c) Deben ser ocultos
118. Efectos de los vicios redhibitorios
119. Vicios redhibitorios en las ventas forzadas
120. Vicios redhibitorios en las ventas conjuntas
121. Vicios redhibitorios convencionales
122. Prescripción
EL SANEAMIENTO EN LA COMPRAVENTA COMERCIAL
123. Generalidades
124. Saneamiento por evicción
125. Efectos
126. Extensión de las acciones de saneamiento
127. Prescripción
128. Saneamiento por defectos ocultos en la cosa
129. Acciones
130. Prescripción
GARANTÍAS ESPECIALES DEL ESTATUTO DEL CONSUMIDOR
131. Alcances y aplicación
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
132. Generalidades
133. Formas de pago
a) Al contado
b) A plazos
134. Lugar del pago
135. Momento de la entrega
136. Depósito del precio
137. Retención o depósito
138. Efectos por el incumplimiento en el pago del precio
a) Por pedir el cumplimiento del contrato
b) Por demandar la resolución del contrato
1. Frente a terceros
2. Frente a las partes
139. Oportunidad de las acciones del artículo 1930
140. Prueba del pago del precio
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR EN MATERIA COMERCIAL
141. Alcances
a) Recibir la cosa
b) Pagar el precio
142. Cláusula de no transferirse el dominio de la cosa vendida
143. Estipulación expresa
144. Efectos del pacto de reserva de dominio
a) Frente a las partes
b) Frente a terceros
145. Riesgos de la cosa vendida con reserva de dominio
146. Efectos procesales de la cláusula de no transferencia del dominio
147. Abusos con el pacto de reserva de dominio
148. El pacto de reserva de dominio en el Código de Comercio
PACTOS ACCESORIOS A LA COMPRAVENTA
149. Clases
PACTO COMISORIO
150. Antecedentes y definición
151. Clases de pactos comisorios
1º. El simple
2º. El calificado o de resolución ipso facto
a) Respecto del vendedor
b) Respecto del comprador
152. Prescripción del pacto comisorio
153. Efectos del pacto comisorio
a) Frente a las partes
b) Frente a terceros
PACTO DE RETROVENTA
154. Antecedentes y definición
155. Efectos del pacto de retroventa
a) Frente a terceros
b) Frente a las partes
156. Prohibición de cesión del derecho que nace del pacto de retroventa
157. Plazo para ejercer la acción de retroventa
PACTO DE MEJOR COMPRADOR O DE ADICTIO IN DIEM
158. Definición
159. Consideraciones
PACTOS ACCESORIOS A LA COMPRAVENTA EN MATERIA MERCANTIL
160. Alcances
PACTO DE PREFERENCIA
161. Concepto
Jurisprudencia
sobre promesa de compraventa
La promesa de compraventa es generadora de posesión
Sentencia de Casación Civil de 25 de abril de 1975
La promesa de compraventa por sí sola no genera posesión, hay que expresarlo
Sentencia de Casación Civil de 24 de junio de 1980
La promesa de compraventa no agrega posesión
Sentencia de 10 de marzo de 1988
La prueba de la promesa de compraventa
Sentencia de Casación Civil de 9 de diciembre de 1999
Nulidad absoluta de la promesa por indeterminación del contrato prometido
Sentencia de Casación Civil de 27 de enero de 1981
Efectos de la nulidad de la promesa de compraventa
Sentencia de Casación Civil de 17 de abril de 1975
Restitución del precio revalorizado por nulidad de la promesa de compraventa
Sentencia de Casación Civil de 8 de septiembre de 1982
Nulidad de la promesa de compraventa por ineficacia del contrato prometido
Efectos de la declaratoria
Sentencia de segundo grado de la Corte de 3 de diciembre de 1992
Actualización del precio derivado de la nulidad de promesa de compraventa
Sentencia de segundo grado de 10 de diciembre de 1992
Promesa de venta de cosa ajena, validez
Sentencia de 23 de mayo de 1988
Validez de la promesa de compraventa de cosa embargada. Alcances
Sentencia de Casación Civil de 22 de marzo de 1979
Sentencia de Casación Civil de 26 de marzo de 1999
Alcances de la promesa de compraventa
Sentencia de Casación Civil de 17 de abril de 1975
Ilicitud en la promesa de venta de derechos herenciales de persona viva
Sentencia de Casación Civil de 7 de septiembre de 1999
Resolución de la promesa de compraventa
Sentencia de Casación Civil de 8 de agosto de 1974
La resolución por incumplimiento y el mutuo disenso
Sentencia de Casación Civil de 7 de marzo de 2000
Mutuo disenso y resolución por mutuo incumplimiento en contrato de promesa de compraventa
Sentencia de Casación Civil de 11 de marzo de 2021
Extensión de las arras en la promesa de compraventa
Sentencia de Casación Civil de 11 de diciembre de 1978
Precio determinable en la promesa de compraventa
Sentencia de Casación Civil de 8 de julio de 1977
El mutuo disenso como consecuencia del incumplimiento de ambos contratantes
Sentencia de Casación Civil de 7 de diciembre de 1982
Sentencia de Casación Civil de 8 de noviembre de 1989
Excepción de contrato no cumplido, en la promesa de compraventa
Sentencia de Casación Civil de 11 de noviembre de 1978
Incumplimiento unilateral, bilateral y mutuo disenso. Conclusiones.
Sentencia de Casación Civil de 5 de julio de 2019
Incumplimiento por la no comparecencia a la Notaría
Sentencia de Casación Civil de 7 de diciembre de 1982
Señalamiento de la Notaría como requisito para la validez de la promesa de compraventa
Sentencia de Casación Civil de 19 de enero de 1979
Sentencia 18 de mayo de 1989
No siempre se necesita señalar la Notaría
Sentencia de Casación Civil de 8 de septiembre de 1982
El plazo en la promesa de contrato
No es indispensable señalar la hora de cumplimiento
Sentencia de Casación Civil de 1º de marzo de 1985
Sentencia de Casación Civil de 6 de octubre de 1982
Indeterminación del plazo en la promesa de compraventa. Nulidad
Sentencia de 29 de mayo de 1992
La exigencia del plazo o convención en la promesa de compraventa
Sentencia de Casación Civil de 26 de marzo de 1999
No es procedente la reivindicación cuando la posesión proviene de una promesa de compraventa
Sentencia de Casación Civil de 12 de marzo de 1981
Consensualidad de las promesas de compraventa comerciales
Sentencia de Casación Civil de 13 de noviembre de 1981
La condición indeterminada de la promesa de compraventa. Nulidad
Sentencia de 21 de septiembre de 1987
Sentencia de Casación Civil de 7 de septiembre de 1999
Necesidad de alinderación en la promesa de venta del inmueble
Sentencia de 12 de marzo de 1990
Sentencia de Casación Civil de 1º de marzo de 1991
Nulidad de promesa de compraventa de inmueble por falta de determinación del predio
Sentencia de Casación Civil de 29 de junio 2023
La excepción de contrato no cumplido
Sentencia de Casación Civil de 4 de marzo de 1991
La compraventa de oro. Naturaleza del contrato
Sentencia de Casación Civil de 19 de junio de 1991
La prórroga del plazo en la promesa de compraventa debe constar por escrito
Sentencia de Casación Civil de 25 de febrero de 1991
Incumplimiento de obligaciones convencionales en la promesa de compraventa
Sentencia de 22 de mayo de 1991
Efectos de la resolución de la promesa de compraventa
Sentencia de 15 de junio de 1993
Sentencia de Casación Civil de 6 de julio de 2000
El plazo en la promesa debe garantizar que a su vencimiento se pueda celebrar el negocio prometido
Sentencia de Casación Civil de 14 de julio de 1998
Requisitos del contrato de promesa comercial
Sentencia de Casación Civil de 14 de julio de 1998
En la restitución de frutos no procede la corrección monetaria
Sentencia de Casación Civil de 26 de marzo de 1999
Jurisprudencia sobre compraventa
Compraventa y dación en pago
Sentencia de Casación Civil de 9 de julio de 1971
La demencia como causa de afectación de la compraventa
Sentencia de Casación Civil de 16 de marzo de 1993
Clasificación de las arras
Sentencia de Casación Civil de 21 de febrero de 1967
Sentencia de Casación Civil de 10 de mayo de 1977
Sentencia de Casación Civil de 11 de diciembre de 1978
Efectos de las arras de retractación o penitenciales
Sentencia de Casación Civil de 14 de diciembre de 2010
Arras confirmatorias simples, arras penales y la cláusula penal
Sentencia de Casación Civil de 1º de diciembre de 2004
El cumplimiento de una prestación no le resta eficacia
Sentencia de Casación Civil de 7 de septiembre de 1999
Procedencia del pacto de arras en la promesa de compraventa
Sentencia de Casación Civil de 14 de diciembre de 2010
Compraventa solemne convencional
Sentencia de Casación Civil de 16 de octubre de 1980
Solemnidad en las ventas de mejoras
Sentencia de Casación Civil de 27 de febrero de 1978
Obligación de dar del vendedor
Sentencia de Casación Civil de 10 de junio de 1968
Sentencia de Casación Civil de 2 de septiembre de 1970
Sentencia de Casación Civil de 15 de diciembre de 1973
La tarjeta de propiedad de los automotores
Sentencia de Casación Civil de 21 de julio de 1971
Consensualidad y tradición de vehículos automotores
Sentencia de Casación Civil de 28 de febrero de 1979
Venta y tradición de vehículos automotores
Sentencia de Casación Civil de 3 de febrero de 1981
El título en la compraventa de vehículos automotores
Sentencia de Casación Civil de 24 de enero de 2005
El remate de un automotor es título
Sentencia de Casación Civil de 20 de junio de 2001
Determinación de la cosa vendida
Sentencia de Casación Civil de 29 de noviembre de 1967
Venta de bienes raíces de los municipios. Requisitos
Sentencia de Casación Civil de 7 de noviembre de 1980
Validez de la venta de bienes de entidades intervenidas por la Superintendencia Bancaria
Sentencia de Casación Civil de 17 de marzo de 1993
Venta de una cosa embargada. Licitud
Sentencia de Casación Civil de 7 de mayo de 1969
Sentencia de Casación Civil de 7 de noviembre de 1975
Efectos de la venta de cosa embargada
Sentencia de Casación Civil de 24 de junio de 1997
La vigencia de la inscripción del embargo acarrea la ilicitud del objeto vendido
Sentencia de la Casación Civil de 2 de agosto de 1999
Enajenación de cosas fuera del comercio
Sentencia de Casación Civil de 19 de diciembre de 2008
Desistimiento o resolución de la compraventa
Sentencia de Casación Civil de 15 de diciembre de 1973
Sentencia de Casación Civil de 5 de noviembre de 1979
Venta por cabida y como cuerpo cierto. Conceptos
Sentencia de Casación Civil de 14 de junio de 1976
Sentencia de Casación Civil de 18 de julio de 1977
Venta de un derecho en común
Sentencia de Casación Civil de 10 de agosto de 2015
Requisitos para el saneamiento por evicción
Sentencia de Casación Civil de 15 de diciembre de 1973
Obligaciones del vendedor
Sentencia de Casación Civil de 12 de mayo de 1970
Sentencia de Casación Civil de 20 de julio de 1974
Obligaciones del vendedor y del comprador
Sentencia de Casación Civil de 23 de septiembre de 1974
Clase de interés a reconocer el vendedor comercial por su incumplimiento
Sentencia de Casación Civil de 28 de junio de 1979
La mora en el comprador del pago del precio
Sentencia de Casación Civil de 16 de diciembre de 1968
Alcances del saneamiento por evicción
Sentencia de Casación Civil de 13 de agosto de 1986
En las acciones por vicios ocultos en principio no procede corrección monetaria
Sentencia de Casación Civil de 12 de agosto de 1988
Acciones derivadas por vicios redhibitorios. Calidades
Sentencia de Casación Civil de 11 de octubre de 1977
La prueba del vicio redhibitorio
Sentencia de Casación Civil de 9 de agosto de 1993
Los vicios redhibitorios como excepción de contrato no cumplido
Sentencia de Casación Civil de 23 de julio de 1986
Las acciones por vicios redhibitorios y la indemnización compensatoria por cumplimiento defectuoso
Sentencia de Casación Civil de 18 de noviembre de 1999
Vicios de la cosa: acción resolutoria y acción redhibitoria en la compraventa comercial
Sentencia de Casación Civil de 14 de enero de 2005
Acciones por vicios redhibitorios. Régimen civil y comercial
Sentencia de Casación Civil de 19 de octubre de 2009
Vicios redhibitorios. Acciones
Sentencia de Casación Civil de 3 de septiembre de 2021
Garantía de funcionamiento en la compraventa
Sentencia casación civil de 18 de junio de 2019
Título y modo en la compraventa de acciones
Sentencia de Casación Civil de 16 de diciembre de 2013
Saneamiento de la compraventa de acciones
Sentencia de Casación Civil de 16 de diciembre de 2013
Garantías de funcionamiento
Sentencia de Casación Civil de 16 de diciembre de 2013
Medidas de protección del consumidor se extienden hasta el fabricante
Sentencia de Casación Civil de 7 de febrero de 2007
Protección del consumidor
Sentencia de Casación Civil de 30 de abril de 2009
Precio determinable en la compraventa
Sentencia de Casación Civil de 8 de julio de 1977
Precio contractual y costo fiscal de inmueble vendido. Prevalencia
Sentencia de Casación Civil de 4 de noviembre de 2021
Resolución por mutuo disenso
Sentencia de Casación Civil de 20 de septiembre de 1978
Diferencias entre la resolución y el mutuo disenso
Sentencia de Casación Civil de 5 de noviembre de 1979
Efectos por incumplimiento del comprador en el pago del precio
Sentencia de Casación Civil de 15 de diciembre de 1973
Alcances de la declaración de pago del precio en la compraventa
Sentencia de Casación Civil de 21 de enero de 1971
La manifestación de pago del precio en la escritura pública
Sentencia de Casación Civil de 21 de octubre de 2010
Mora en el pago del precio en la compraventa
Sentencia de Casación Civil de 14 de agosto de 1975
Sentencia de Casación Civil de 21 de agosto de 1978
Improcedencia de la acción resolutoria frente al comprador quebrado
Sentencia de Casación Civil de 8 de junio de 1979
El Paz y Salvo fiscal es requisito para otorgar escritura del inmueble prometido
Sentencia de Casación Civil de 7 de diciembre de 2020
La mora frente a la acción de resolución
Sentencia de Casación Civil de 6 de abril de 1976
Efectos por la resolución de la compraventa
Sentencia de Casación Civil de 24 de julio de 1975
Acción del vendedor por el incumplimiento del comprador en venta comercial
Sentencia de Casación Civil de 9 de febrero de 1983
Requisitos para la prosperidad de la acción resolutoria
Sentencia de Casación Civil de 11 de junio de 1979
El incumplimiento y la mora necesarios para la resolución de la compraventa
Sentencia de Casación Civil de 26 de enero de 1994
Pago del precio con títulos valores. Efectos
Sentencia de Casación Civil de 14 de agosto de 1975
Sentencia de Casación Civil de 10 de mayo de 1977
Pago del precio con títulos valores
Sentencia de Casación Civil de 30 de agosto de 2010
Regulación del precio con Unidades de Poder Adquisitivo Constante - UPAC
Sentencia de Casación Civil de 24 de abril de 1979
Lesión enorme precedida de promesa
Sentencia de Casación Civil de 1º de diciembre de 2005
La lesión enorme en la promesa de contrato de compraventa
Sentencia de Casación Civil de 23 de julio de 1969
Legitimación en la acción rescisoria por lesión enorme
Sentencia de Casación Civil de 8 de febrero de 2016
La lesión enorme en la dación en pago
Sentencia de Casación Civil de 31 de mayo de 1981
Sentencia de Casación Civil de 31 de marzo de 1982
La prueba de la compraventa de inmuebles para la rescisión por lesión enorme
Sentencia de segundo grado de 16 de julio de 1993
Prueba de la celebración de la compraventa para efectos de la lesión enorme
Sentencia de Casación Civil de 15 de diciembre de 2009
Libertad probatoria sobre el justo precio en la acción rescisoria por lesión enorme
Sentencia de Casación Civil de 6 de junio de 2006
Dictamen pericial para la demostración de la lesión enorme
Sentencia de Casación Civil del 16 de junio de 2014
Precio a completar el comprador en la rescisión por lesión enorme
Sentencia de Casación Civil de 10 de julio de 2023
Complemento y devolución en la rescisión por lesión enorme de la compraventa
Sentencia de la Corte Constitucional de 9 de abril de 2014
Procedencia de la lesión enorme en las ventas comerciales
Sentencia de Casación Civil de 13 de diciembre de 1988
La lesión enorme en las ventas voluntarias a entidades de derecho público
Sentencia de Casación Civil de 20 de noviembre de 1980
Sentencia de Casación Civil de 9 de diciembre de 1999
Sentencia de Casación Civil de 17 de julio de 2006
Improcedencia de la rescisión en la propiedad colectiva. Pretensión que procede
Sentencia de Casación Civil de 12 de enero de 2007
Peticiones en la acción por lesión enorme
Sentencia de Casación Civil de 9 de mayo de 1967
La lesión enorme como vicio objetivo
Sentencia de Casación Civil de 23 de febrero de 1981
Sentencia de Casación Civil de 8 de junio de 1999
La lesión enorme frente a la pérdida del bien por enajenación
Sentencia de Casación Civil de 23 de febrero de 1981
La lesión enorme en la compraventa precedida de promesa
Sentencia de Casación Civil de 14 de julio de 1987
Sentencia de Casación Civil de 9 de diciembre de 1999
Procede si el bien se encuentra en el patrimonio del comprador
Sentencia de Casación Civil de 15 de septiembre de 1998
La improcedencia de la corrección monetaria en la rescisión por lesión enorme
Sentencia de Casación Civil de 20 de agosto de 1985
Sentencia de Casación Civil de 19 de abril de 1989
La indexación derivada de la lesión enorme se reconoce desde la fecha de la celebración del contrato
Sentencia de Casación Civil de 18 de julio de 2017
Alcances de la rescisión frente a la hipoteca constituida sobre el inmueble
Sentencia de Casación Civil de 14 de marzo de 1977
Interés del afectado por lesión enorme para demandar la simulación de una venta
Sentencia de Casación Civil de 7 de julio de 1989
Requisitos para la prosperidad de la acción rescisoria por lesión enorme
Sentencia de Casación Civil de 13 de diciembre de 1988
Efectos de la rescisión de la compraventa por lesión enorme
Sentencia de Casación Civil de 8 de febrero de 1994
La indexación en la rescisión por lesión enorme
Sentencia de Casación Civil de 8 de febrero de 1994
Actualización e intereses del complemento del precio en la lesión enorme
Sentencia de Casación Civil de 8 de junio de 1999
Corrección monetaria del precio en exceso pagado al comprador
Precio complementario
Sentencia de Casación Civil de 13 de diciembre de 2001
No es necesario el pago del precio para la prosperidad de la acción rescisoria por lesión enorme
Sentencia de Casación Civil de 5 de mayo de 1998
El precio realmente convenido cuenta para establecer la justa prestación
Sentencia de Casación Civil de 13 de diciembre de 2002
Fundamento de la opción nacida de la rescisión por lesión enorme
Sentencia de Casación Civil de 8 de junio de 1999
La caducidad de la acción rescisoria por lesión enorme
Sentencia de Casación Civil de 23 de septiembre de 2002
Renuncia de la acción rescisoria por lesión enorme. Momento para su eficacia
Sentencia de Casación Civil de 19 de diciembre de 2005
Vicios redhibitorios. Acciones en la compraventa comercial
Sentencia de Casación Civil de 4 de agosto de 2009
Efectos del pacto de reserva de dominio
Sentencia de Casación Civil de 7 de mayo de 1968
Riesgos de la cosa vendida con reserva de dominio
Sentencia de Casación Civil de 9 de septiembre de 1977
Venta de un automotor con reserva de dominio
Sentencia de Casación Civil de 28 de agosto de 1975
Pacto de retroventa. Alcances
Sentencia de Casación Civil de 11 de octubre de 1977
El pacto de retroventa y la simulación en la compraventa
Sentencia de Casación Civil de 29 de enero de 1985
Sentencia de Casación Civil de 27 de julio de 2000
Alcances del aviso legal o convencional en el pacto de retroventa
Sentencia de Casación Civil de 17 de agosto de 1981
Sentencia de instancia
Pacto Comisorio. Clases. Alcances
Sentencia de Casación Civil de 10 de mayo de 1977
La entrega de la cosa como supuesto para la mora del comprador en recibir
Sentencia de Casación Civil de 11 de junio de 1980
Condición resolutoria en la compraventa ante la quiebra de uno de los contratantes
Sentencia de Casación Civil de 10 de diciembre de 1990
Nulidad de venta de bienes muebles frente a cónyuges no separados de cuerpos
Sentencia de Casación Civil de 13 de junio de 1991
Siendo varios vendedores, la nulidad de la compraventa debe ser solicitada por todos
Sentencia de Casación Civil de 25 de noviembre de 1993
Prohibición de la venta de un bien que ha sido baldío a extranjeros
Sentencia de segunda instancia de la Corte de 3 de diciembre de 1992
Formalidades de la escritura pública de compraventa
Sentencia de Casación Civil de 12 de septiembre de 1994
Improcedencia de la corrección monetaria en la resolución por incumplimiento del comprador
Sentencia de Casación Civil de 21 de marzo de 1995
La resolución de la compraventa por falta de pago del precio no admite corrección monetaria
Sentencia de Casación Civil de 12 de marzo de 2004
Efectos de la resolución por el no pago del precio en la compraventa. Indexación
Sentencia de Casación Civil de 17 de agosto de 2016
La resolución de la compraventa y la acción reivindicatoria frente a terceros
Sentencia de Casación Civil de 19 de octubre de 1999
La prueba de la simulación en la compraventa
Sentencia de Casación Civil de 15 de febrero de 2000
Variación de la pretensión de cumplimiento a la resolutoria
Sentencia de Casación Civil de 22 de septiembre de 2003
Enajenación de establecimientos de comercio como universalidad
Sentencia de Casación Civil de 18 de diciembre de 2009
De la prestación de buen funcionamiento y su reparación, en materia comercial
Sentencia de Casación Civil de 18 de junio de 2019
Capítulo II CONTRATO DE PERMUTA
162. Antecedentes y definición
163. Características
a) Es consensual
b) Es bilateral
c) Es oneroso
d) Es principal
e) Es de ejecución instantánea
f) Es nominado
g) Es de libre discusión
REQUISITOS
164. Clasificación
165. Reglas de la compraventa aplicables a la permuta
PERMUTACIÓN COMERCIAL
166. Concepto
PERMUTA EN LA CONTRATACIÓN ESTATAL
167. Precisión
Jurisprudencia sobre permutación
Obligación de transferir el dominio en la permutación
Sentencia de Casación Civil de 2 de septiembre de 1970
La lesión enorme en la permutación
Sentencia de Casación Civil de 29 de septiembre de 1970
Alcances de la resolución voluntaria del contrato de permuta
Sentencia de Casación Civil de 31 de julio de 1969
Alcances de la entrega de cosas prometidas en permuta
Sentencia de Casación Civil de 9 de marzo de 1973
Resolución de la promesa de permuta por incumplimiento recíproco de las partes, sin indemnización
Sentencia de Casación Civil de 7 de diciembre de 1982
Permuta de cosa futura
Sentencia de Casación Civil de 21 de julio de 2003
Aplicación del artículo 1932 del Código Civil en el contrato de permuta
Sentencia de Casación Civil de 15 de enero de 2004
Alcances de la renuncia a la acción rescisoria por lesión enorme en la permuta
Sentencia de Casación Civil de 15 de diciembre de 2009
Capítulo III CESIÓN DE DERECHOS
168. Generalidades
1. CESIÓN DE CRÉDITOS
169. Concepto
170. Naturaleza de la cesión
171. Aspectos importantes de la cesión
172. Efectos de la cesión entre el cedente y el cesionario
173. Efectos de la cesión entre el cesionario, el deudor y el tercero
174. Cómo debe hacerse la notificación
175. Nota de traspaso
176. Aceptación de la cesión
177. Extensión de la cesión
178. Responsabilidad del cedente frente al cesionario
CESIÓN DE CONTRATOS MERCANTILES
179. Aspectos de distinción con la cesión civil
180. Formas y efectos de la cesión
181. Responsabilidad del cedente frente al cesionario
182. Efectos de la cesión
183. Extensión de la cesión
2. CESIÓN DE DERECHOS DE HERENCIA
184. Generalidades
185. Definición y extensión
186. Características de la cesión
187. Improcedencia de la lesión enorme en la cesión de derechos herenciales
188. Responsabilidad del cedente
189. Situación del cesionario
190. Necesidad de la inclusión legal del retracto de coherederos
3. CESIÓN DE DERECHOS LITIGIOSOS
191. Generalidades
192. Definición de cesión de derecho litigioso
193. Extensión del derecho litigioso
194. Características de la cesión
195. Derecho litigioso y cosa litigiosa
196. Situación procesal del cesionario
197. Retracto litigioso
198. Fundamento del derecho de retracto
199. Excepciones al retracto litigioso
200. Término en que puede ejercerse el retracto litigioso
Jurisprudencia sobre cesión de derechos
Alcances de la cesión de créditos con reserva de intereses
Sentencia de Casación Civil de 24 de febrero de 1976
Cesión parcial de créditos. Reserva de intereses
Sentencia de Casación Civil de 24 de febrero de 1975
Cesión de créditos y de contratos
Sentencia de Casación Civil de 24 de julio de 2015
Alcances de la cesión de derechos de herencia
Sentencia de Casación Civil de 30 de enero de 1970
Adjudicación del derecho de herencia cedido
Sentencia de Casación Civil de 9 de septiembre de 1970
Conmutatividad y lesión enorme en la venta de derechos hereditarios
Sentencia de Casación Civil de 22 de febrero de 1967
La lesión enorme en la venta de derechos de herencia
Sentencia de Casación Civil de 19 de abril de 1971
Improcedencia de la acción rescisoria por lesión enorme en la cesión aleatoria de derecho de herencia
Sentencia de Casación Civil de 9 de noviembre de 2006
Contenido patrimonial de la cesión de un derecho hereditario
Sentencia de Casación Civil de 19 de abril de 1971
Elementos para establecer el contenido prestación de la cesión de derecho de herencia
Sentencia de Casación Civil de 20 de mayo de 2003
Momento en que es litigioso un derecho
Sentencia de Casación Civil de 23 de octubre de 2003
Alcances del retracto litigioso. Excepciones
Sentencia de Casación Civil de 28 de septiembre de 2017
Cesión de derechos litigiosos. La naturaleza litigiosa no depende de la existencia de un litigio
Sentencia de Casación Civil de 28 de septiembre de 2017
Capítulo IV CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
201. Antecedentes y generalidades
DEL ARRENDAMIENTO DE COSAS
202. Alcances
203. Definición
CARACTERÍSTICAS
204. Generalidades
a) Bilateral
b) Consensual
c) Oneroso
d) De ejecución sucesiva
e) Principal
f) Nominado
205. Implica actos de la administración
206. Distinción entre el arrendamiento y otros actos jurídicos
a) Con el comodato
b) Con el usufructo
c) Con la anticresis
d) Con el uso y habitación
REQUISITOS
207. Generalidades
CAPACIDAD
208. Concepto
CONSENTIMIENTO
209. Concepto
210. Solemnidades convencionales
OBJETO
211. Concepto
212. Requisitos de la cosa arrendada
a) Que la cosa sea corporal o incorporal, excluyendo las consumibles, por cuanto se oponen a la naturaleza del contrato
b) Que la cosa exista al momento de perfeccionarse el contrato o se espere llegue a existir
c) Que la cosa no esté prohibida por la ley para ser arrendada
213. Arrendamiento de cosa ajena
214. Arrendamiento de cosa propia
215. Arrendamiento de bienes de entidades de derecho público
PRECIO
216. Generalidades
217. Requisitos del precio
a) Que consista en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada
b) Que el precio sea determinado o determinable
c) Que el precio sea real
d) Que el precio sea serio
218. Exclusión de la lesión enorme en el arrendamiento
219. Denominación del precio
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
220. Generalidades
221. Obligación de entregar la cosa arrendada
222. Entrega de la cosa arrendada
a) Momento
b) Lugar
223. Entrega de la cosa cuando se ha arrendado a varias personas
224. Estado en que se debe entregar la cosa arrendada
225. Efectos del incumplimiento del arrendador de entregar la cosa arrendada
a) Incumplimiento por la imposibilidad de entregar la cosa
b) Mora en entregar la cosa arrendada
226. Inexistencia de la cosa
227. Obligación del arrendador de mantener en estado de servir la cosa arrendada
228. Efectos de las reparaciones necesarias realizadas por el arrendatario
229. Mejoras útiles realizadas por el arrendatario
230. Mejoras voluptuarias realizadas por el arrendatario
231. Obligación de saneamiento o de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada
232. Extensión del saneamiento
1º. A los actos de perturbación provenientes del mismo arrendador
2º. A los actos perturbatorios de terceros
a) Perturbaciones por vías de hecho
b) Perturbaciones por pretensiones de derecho
1) Perturbación parcial de derecho
2) Perturbación total
3º. A los vicios redhibitorios u ocultos de la cosa arrendada
a) Vicios ocultos que afectan parte de la cosa arrendada
b) Vicios ocultos que impiden el uso o goce de la cosa arrendada
233. Derecho de retención del arrendatario
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
234. Generalidades
235. Obligación de usar y gozar la cosa arrendada según los términos o espíritu del contrato
236. Efectos del incumplimiento del arrendatario al usar la cosa
237. Facultad de usar y gozar la cosa por el arrendatario
238. Subarriendo
239. Cesión
240. Obligación de velar por la conservación de la cosa
241. Obligación de pagar el precio o renta
242. Pago del precio
243. Duración de la obligación de pagar el precio
244. A quién debe hacerse el pago
245. Pago del precio fuera del término convencional del contrato o plazo de la ley, aceptado por el arrendador
246. Modificación del precio
247. Obligación de restituir la cosa arrendada a la finalización del contrato
248. Requerimiento para la restitución de la cosa arrendada
249. Efectos de la mora de restituir la cosa arrendada
250. Comentarios al artículo 2000 del Código Civil
EXPIRACIÓN DEL ARRENDAMIENTO
251. Causales
252. Por la destrucción total de la cosa arrendada
253. Concepto de destrucción total
254. Efectos de la destrucción
255. Terminación por expiración del tiempo estipulado por las partes para la duración del contrato o por desahucio
a) Contratos de duración determinada
b) Contratos de duración indeterminada
256. Renovación tácita
257. Efectos de la tácita renovación
258. Duración del arrendamiento con entidades de derecho público
259. Terminación del arriendo por la extinción del derecho del arrendador
260. Artículo 417 (antes 431) del Código de Procedimiento Civil
261. Aplicación del artículo 426 (antes 435) del Código de Procedimiento Civil
262. Extinción del derecho del arrendador por expropiación
263. Por sentencia del juez en los casos previstos por la ley
264. Insolvencia o muerte del arrendatario
265. Pacto de no enajenación de la cosa arrendada
266. Embargo de la cosa arrendada
267. Necesidad de la cosa arrendada por el arrendador
268. Arrendamientos hechos por representantes legales
ANTECEDENTES DE LA CONGELACIÓN DE PRECIOS
269. Régimen anterior
270. Régimen posterior
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA
271. Legislación especial de arrendamiento de vivienda urbana
272. Definición de arrendamiento de vivienda urbana y servicios conexos y similares
273. Formas de los contratos de vivienda urbana
274. Prohibición de garantías y depósitos en el arriendo de vivienda
275. Clasificación de los contratos de arrendamiento de vivienda
276. Prohibición del subarriendo y de la cesión del arrendamiento de vivienda
277. Término legal y prórroga de los contratos de arrendamiento vivienda urbana. Lugar para las notificaciones
278. Fijación de la renta del arrendamiento de vivienda
279. Reajuste de la renta o precio del arrendamiento de vivienda
280. Obligaciones del arrendador de vivienda urbana
281. Obligaciones del arrendatario de vivienda urbana
282. Las formalidades para el pago por consignación de la renta
283. Terminación por mutuo acuerdo del contrato de arrendamiento de vivienda urbana
284. Terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana por parte del arrendador
285. Terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana por parte del arrendatario
286. Derecho de retención del arrendatario
287. Solidaridad, exigibilidad y reglas sobre los servicios públicos domiciliarios
288. Descuento por reparaciones indispensables no locativas
289. Régimen aplicable, tránsito de legislación y autoridad competente
290. Alcances contractuales del Decreto 1919 de 1986
ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES PARA OFICINAS, CONSULTORIOS
291. Régimen de arrendamiento de oficinas, consultorios, escuelas, etc., en áreas urbanas
292. Síntesis del régimen legal de los arrendamientos de inmuebles
ARRENDAMIENTOS DE CASAS, ALMACENES Y EDIFICIOS
293. Reglas especiales
294. Mora en el pago
ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RÚSTICOS
295. Reglas especiales
ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS INMATERIALES
296. Concepto y alcances
297. Reglas especiales aplicables
298. Prestación de servicios profesionales
299. Prestación de servicios ante la Nación y los establecimientos públicos
300. Prestación de servicios con la entrega del bien
ARRENDAMIENTO EN MATERIA COMERCIAL
301. Aspectos generales
302. Inmuebles amparados por el régimen comercial de arrendamiento
303. Renovación de los contratos
304. Plazo de renovación
305. Diferencias al momento de la renovación
306. Prórroga del arrendamiento. Otros aspectos
307. Preferencia al arrendatario
308. Indemnización de perjuicios
309. Calidades de los contratantes
310. No hay necesidad de licencia administrativa
311. Cesión y subarriendo
312. Reglas para la efectividad de la cesión
313. Arrendamiento de entidades públicas de locales comerciales
Jurisprudencia sobre arrendamiento
La causa en el arrendamiento
Sentencia de Casación Civil de 30 de abril de 1970
El arrendamiento de predio rústico es consensual
Sentencia de Casación Civil de 18 de julio de 2023
Determinación del precio
Sentencia de Casación Civil de 25 de febrero de 1976
Obligaciones accesorias en el arrendamiento
El servicio de vigilancia
Sentencia de Casación Civil de 10 de diciembre de 1999
Responsabilidad del arrendador
Sentencia de Casación Civil de 25 de febrero de 1976
Requerimientos en el arrendamiento. Finalidades
Sentencia de Casación Civil de 30 de abril de 1970
Conmutatividad del arrendamiento
Sentencia de Casación Civil de 30 de abril de 1970
Alcances del arrendamiento comercial
Sentencia de la Sala Plena de la Corte Suprema de Justicia de 29 de noviembre de 1971
Indemnización en favor del arrendatario de un establecimiento comercial
Sentencia de Casación Civil de 29 de septiembre de 1978
Sentencia de Casación Civil de 27 de julio de 2001
Devolución del exceso del precio congelado
Sentencia de Casación Civil de 29 de abril de 1969
La prestación de servicios y el mandato
Sentencia de Casación Civil de 3 de julio de 1987
Arrendamiento de cosa propia
Sentencia de Casación Civil de 27 de junio de 1995
Derechos y obligaciones derivados del arrendamiento de locales comerciales
Sentencia de Casación Civil de 8 de octubre de 1997
Derechos del arrendatario de local comercial. Procede la indemnización cuando la restitución es voluntaria o judicial
Sentencia de Casación Civil de 24 de septiembre de 2001
Derecho de renovación en el arrendamiento de local comercial
Sentencia de Casación Civil de 27 de abril de 2010
Renovación del contrato de arrendamiento de local comercial. Régimen de responsabilidad del arrendador
Sentencia de Casación Civil de 14 de abril de 2008
Clases de prestación de servicios inmateriales. Diferencias con el contrato de trabajo
Sentencia de Casación Civil de 5 de noviembre de 1997
Contrato de arrendamiento y contrato de transporte. Distinciones
Sentencia de Casación Civil de 8 de mayo de 2001
La interversión del título
Sentencia de Casación Civil de 8 de febrero de 2002
Mejoras en el arrendamiento de locales comerciales. Aplicación de las normas civiles
Sentencia de Casación Civil de 4 de junio de 2019
Derecho de renovación de locales comerciales. Obligaciones del arrendador
Sentencia de Casación Civil de 23 de junio de 2021
Protección al arrendatario de bien mercantil
Sentencia de Casación Civil de 23 de marzo de 2021
Capítulo V
CONTRATO DE OBRA
314. Generalidades
315. Definición y elementos
a) Un acto jurídico
b) La realización o ejecución de obras materiales
c) Remuneración
d) No hay subordinación ni representación
CARACTERÍSTICAS
316. Extensión
OBLIGACIONES
317. Del artífice
a) La realización de la obra encomendada
b) La entrega de la obra en el tiempo estipulado
318. Del dueño
a) Pagar el precio de la obra
b) Cooperar en la confección de la obra
c) Recibir la obra
319. Riesgos de los materiales
320. Contrato de obra con entidades estatales
Jurisprudencia sobre obra material
Arrendamiento en la confección de obra
Sentencia de Casación Civil de 6 de mayo de 1969
Capítulo VI
CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN
321. Definición e importancia
322. Inalterabilidad del precio
323. Reajuste excepcional del precio
324. Responsabilidad del empresario
325. Responsabilidad frente a los obreros
326. Extensión del artículo 2060
327. Terminación del contrato por muerte del empresario
Jurisprudencia sobre construcción
Responsabilidad del constructor respecto de nuevos adquirentes
Sentencia de Casación Civil de 5 de junio de 2009
Precio en el contrato de obra
Sentencia de Casación Civil de 9 de noviembre de 2009
Responsabilidad en la construcción de edificio
Sentencia de Casación Civil de 7 de octubre de 2016
Garantía decenal en el contrato de obra. Legitimación por activa
Sentencia de Casación Civil de 26 de julio de 2019
Responsabilidad legal derivada del contrato de construcción
Sentencia de Casación Civil de 1° de marzo de 2021
Capítulo VII
CONTRATO DE MANDATO
328. Generalidades
329. Definición
a) El testamento
b) La absolución de posiciones o interrogatorio de parte
330. Representación en el mandato
CARACTERÍSTICAS
331. Precisiones
1) Es consensual
2) Es unilateral
3) Es bilateral
4) Conmutativo
5) Es principal
6) Es nominado
ELEMENTOS NECESARIOS EN LA FORMACIÓN DEL MANDATO
CONSENTIMIENTO
332. Consentimiento del mandante
333. Consentimiento del mandatario
334. Aspecto probatorio del consentimiento
CAPACIDAD
335. Generalidades
336. Capacidad del mandante
337. Capacidad del mandatario
OBJETO
338. Concepto
339. Intereses en el objeto del mandato
340. Clases de mandato
1º. Mandato individual
2º. Mandato plural o colectivo
a) Mandato conjunto
b) Mandato solidario
c) Mandato divisible
d) Mandato sustitutivo
3º. Según sea la gestión
a) Mandato especial
b) Mandato general
341. Responsabilidad del mandatario
342. Responsabilidad especial del mandatario
ADMINISTRACIÓN DEL MANDATO
343. Alcances
344. Ejecución del mandato
345. Efectos del incumplimiento en la ejecución del mandato
346. Ejecución en beneficio del mandante
347. Riesgos de las especies metálicas
348. Formas de contratar el mandatario
349. Actos del mandatario
350. Aceptación del mandatario de lo que se le debe al mandante
351. Mandatos especiales
352. Rendición de cuentas del mandatario
353. Prohibiciones al mandatario
354. Delegación del mandato
355. Acciones del mandante frente al delegado
OBLIGACIONES DEL MANDANTE
356. Alcances
357. Efectos del incumplimiento de las obligaciones del mandante
358. Derecho de retención del mandatario
359. Efectos del mandato frente a terceros
360. Terminación del mandato
361. El desempeño del negocio como forma de terminación del mandato
362. Por acto unilateral de los contratantes
A. Revocación del mandato
B. Pacto de irrevocabilidad del mandato
C. Renuncia del mandatario
D. Pacto de irrenunciabilidad del mandato
363. Por la muerte del mandante o del mandatario
364. La muerte del mandante o mandatario
365. La quiebra, insolvencia e interdicción del mandante o mandatario
366. La interdicción del mandante o mandatario
EL CONTRATO DE MANDATO EN MATERIA COMERCIAL
367. Generalidades
368. Definición
369. Representación
370. Extensión del mandato
371. Onerosidad del mandato
372. Lesión enorme en el mandato
373. Derechos y obligaciones del mandatario y del mandante
374. Extinción del mandato
Jurisprudencia sobre mandato
Alcances de la representación
Sentencia de Casación Civil de 24 de octubre de 1975
Sentencia de Casación Civil de 30 de noviembre de 1989
Clases de representación